超過30年的老舊小區，面貌煥然一新，不止建筑外立面變得干凈整潔，小區里面也新增許多游樂設施和休閑空間，有的小區還因為獨特的設計成為遠近聞名的網紅打卡點。舊小區煥發新活力，是最近幾年中山城市更新行動中一道惹人注目的風景線。作為商品房發展比較早的城市，中山老舊小區改造壓力大、任務重，如何在保障改造質量和暢通社情民意上走出一條創新路，考驗著政府部門的行政效能。
中山把老舊小區改造作為實施“百千萬工程”的重要抓手，探索出一條老舊小區改造與基層治理協同推進的新路徑。通過創新統籌協調、規劃引領、全程監管、長效治理等“四大機制”，系統破解更新難題。“十四五”期間中山累計開工改造401個小區、完工169個，惠及超8萬戶居民；2025年新開工149個，完工48個，超額完成階段性目標。
完善頂層設計
破解跨部門協作難題
老舊小區改造工作層級多、資金籌措難度大、指引不明確、公眾參與度不高，這是中山老舊小區改造工作啟動前面臨的一道道難題。
中山首先完善了頂層設計，建立“市級統籌—鎮街實施—社區協同—項目落地”的四級聯動機制，實現改造工作政令直達，有力破解改造過程中重大難點堵點問題。
同時，創新政企合作改造模式，探索老舊小區改造與保障性租賃住房建設、市屬國企投資運營深度融合的“三位一體”模式，利用上級財政性補助資金，撬動項目建設。如東區街道的月灣小區就由中山城建集團盤活旗下閑置物業改造而來，用作滿足區域青年人住房需求的保租房。改造后的小區內外煥新，住宿條件實現躍升，贏得住客連連稱贊。
中山還完善了政策指引體系和多方參與機制，先后出臺了多項技術指導和實施方案，編制城市更新專項規劃，加強對鎮街的政策指引。創新“連片加裝電梯”模式，通過政府補貼10萬元/臺、企業讓利7-10萬元/臺并贈送2年維保服務的“三重優惠”，2020年至今全市累計加裝電梯600余臺，覆蓋7400戶居民，用“小資金”撬動了“大民生”。加裝的電梯，讓許多腿腳不方便的老年人實現了上下樓自由，大大提升了生活質量。
總師負責+多維審查
加強設計管控
老舊小區改造設計難度大，居民意見參差，文化保護要求高，如何統籌解決，是擺在中山老舊小區改造工作面前的必答題。
市住房城鄉建設局相負責人介紹，中山引入“總師團隊”把關設計，組建由廣州設計集團設計咨詢院專家領銜的設計總師團隊，創新構建“總師負責制+多維審查”的設計管理體系。改革設計收費標準，實行設計費與實施效果掛鉤的“基礎費用+績效獎勵”取費機制；推動先體檢、后更新理念，探索“檢”以致“用”工作模式；廣泛邀請省內外高水平設計單位參與，匯聚各方智慧，為老舊小區改造注入專業力量。
人民城市人民建，改造最終是為了提升人們的居住幸福感。中山不斷完善公眾參與機制，發動黨員干部、樓棟長、網格員、志愿者及各類組織代表參與助力，通過發放問卷、入戶調查、議事會等形式調查改造意愿，做到問需問計于民，鼓勵引導居民全程參與規劃、施工與驗收，確保改造得民心、接地氣。
中山堅持“修舊如舊、功能升級”改造理念，組建歷史建筑保護專家委員會，在香山古城從善坊改造中，聘請同濟大學、華南理工大學等設計團隊修復民國時期南洋風格建筑群，植入文創工作室、非遺體驗館等新業態，物業租金平均提升3倍。結合“一老一小”友好社區建設，加強適齡化設施改造，如東區街道花園新村通過騰退違建，建成600平方米社區綜合體，新增集成日間照料、兒童游樂、便民超市等功能，服務半徑覆蓋1.2萬居民。
全過程安全監管
全過程嚴防擾民
老舊小區改造在現有成熟的居住小區進行，改造安全監管難度大、施工易擾民，為此，中山建立了全周期全方位監管機制。
市住房城鄉建設局相關負責人介紹，全過程質量安全監管方面，中山構建了“五位一體”方案審查體系，通過專家評審、鎮街黨委把關、市級總師團隊指導、市直部門聯審、施工過程監管五個維度嚴控設計質量。如在石岐街道洪家基改造中，監理單位通過智慧工地系統實現實時監控，住建部門聯合應急管理局開展專項檢查12次，及時整改安全隱患58處。
全過程嚴防擾民監管方面，中山推行“防擾民施工十項措施”，如設置移動式隔音圍擋、錯峰施工等，實施“雙負責人駐場制”，建設單位項目負責人與設計主創每周駐場辦公，確保問題即時解決，施工投訴率同比下降75%。
全過程資金使用監管方面，中山出臺資金管理辦法、專項資金使用指引，建立“制度+科技+監督”三位一體資金管理體系，配套開發資金監管信息平臺，實現“項目庫—預算—支付—績效”全流程線上管理，對資金使用進行全方位、全過程穿透式跟蹤管理。
建立長效管理機制
實現小區長治久安
改造前，中山許多老舊小區沒有物業管理，多由社區負責公共區域衛生管理。改造后，如何保持改造效果和維護公共設施成為難題。
據介紹，中山創新構建了“1+3+N”紅色治理體系，以社區黨委為核心，組建黨員先鋒隊、物業管理、鄰里調解團三支隊伍，聯動N個共建單位，通過“紅色管家”議事平臺、“榕樹下議事會”“樓道微課堂”渠道，成功調解物業費調整、業委會改選、居民矛盾糾紛等案件，物業費收繳率由改造前42%提升至78%。
中山老舊小區改造中堅持“無管理，不開工”原則，所有改造項目開工前必須確定好社區長效管理的方式。同時，推廣“EPC+O”（涵蓋工程設計、采購、施工及運營全周期的項目管理模式）改造模式，引入社會力量參與改造。如石岐街道改造完工的洪家基片區、涵秀里片區、悅來新村片區都由改造方物業管理企業進駐，免費提供前兩年物業管理服務，居民滿意度較高。石岐街道正在改造和即將改造的項目也都確定使用相同的管理模式。
對改造后的老舊小區，中山推動實現技術賦能長效管理，引入智慧停車、智慧安防等減員增效，節約管理成本。如西區街道試水數字化賦能社區治理改造模式，采用“無人機+網格專車”立體巡查，及時發現和處理違規停車、環境衛生等問題，實現科技賦能小區高效管理。
編輯? 張倩? 二審? 韋多加? ?三審? 向才志
